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[推荐]20世纪的三次房地产大泡沫  

2006-06-19 11:34:16|  分类: 共同关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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历史上的三次房地产大泡沫
    

  20世纪20年代·美国
  上世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
  佛罗里达州位于美国东南端,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为了理想的投资地。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年―1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
  然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
  20世纪90年代·日本
  20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。
  受房价骤涨的诱惑,许多日本人纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
  所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
  这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。
  20世纪末·东南亚、香港
  20世纪80年代中期,泰国政府把房地产作为优先投资的领域,并陆续出台了一系列刺激性政策,由此促生了房地产市场的繁荣。与此同时,大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是,当时这些国家没有很好地进行调控,最终导致房地产市场供给大大超过需求,构成了巨大的泡沫。随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭。
  东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
  1984年―1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。当时的香港,人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!”
  就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998年―2004年,香港楼价大幅下跌,如著名的中产阶级居住社区“太古城”,楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
  (据“人民网”杨红林/文)

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