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[推荐]警惕城市患上"房地产依赖症"  

2006-06-22 16:10:15|  分类: 共同关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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繁荣转眼变泡沫 警惕城市患上"房地产依赖症"
2006年06月22日 09:53:32  来源:经济参考报
[推荐]警惕城市患上房地产依赖症 - 肖尧一梦 - 观音故里人
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[推荐]警惕城市患上房地产依赖症 - 肖尧一梦 - 观音故里人

新华时评:地方政府不能与开发商合谋“双赢”

    土地违法量大面广,房价飞涨造就"繁荣",普通百姓望楼兴叹……扭曲的政绩观导致

    本报记者 陈芳 田建军 石庆伟

    在不久前举行的全国土地执法会议上,国土资源部执法监察局负责人用"面广量大"来形容近年来的土地违法现状。自2004年9月以来,一些城市的违法用地少的在60%左右,多的甚至在90%以上。这个触目惊心的数字后面,是一波又一波的"地产招商"热潮,是一些城市严重的"房地产依赖症"。[评论:地方政府为何甘当为房地产“推销员”

    地价与房价轮番上涨创造的"城市繁荣"

    城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。当土地"招拍挂"制度逐渐取代不规范的协议出让和暗箱操作后,"地王"身价纪录便被不断刷新。土地招商、竞价不仅增加了商品房供应能力,也直接推动了房价上涨,而房价的上涨反过来又带动土地升值。地价与房价轮番循环上涨,使地方经济呈现空前"繁荣"。

    2002年,沈阳市中心7.8万平方米的土地,被沈阳银基发展股份有限公司以3.7亿元拍入囊中,成为沈阳"地王"。2005年,武汉市两次创下中国"地王"新纪录:先是香港世茂集团以31.5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块土地;随后香港瑞安集团耗资33.9亿元拿下汉口永清旧城改造地块。2005年,重庆市化龙桥一处面积50多万平方米的地块被瑞安房地产以15亿余元价格夺得,刷新了重庆"地王"纪录。

    越来越多的二三线城市土地相继拍出天价。一位开发商说,现在竞标拿地,似乎更注重争"名气",对风险考虑相对少了,这与几年前的争夺广告"标王"的现象相似。而地方政府看重且暗自欣喜的是地产招商为当地带来的"繁荣"。去年沈阳市的土地交易价格和新建商品住宅价格分别增长15.0%、6.2%,土地成交价款年均增长83%左右。武汉2000年以前平均地价每亩还不到60万元,商品住宅每平方米平均价格不到2000元,到2005年土地价格已飙升到每亩300多万元,商品住宅平均价格也快速上涨到每平方米3345元。

    火热招商背后有"烂尾楼"之忧、有低收入者之痛

    房地产带来的"繁荣"使地方政府的土地招商热情更加高涨。在今年5月举行的深圳房交会上,重庆市地产集团携12个储备土地项目数十个地块参展,武汉市一口气拿出18个土地项目向国际招商。

    地方政府所看重的地产引资项目,到底能带来多少资金呢?

    沈阳市一处占地20多万平方米、总投资近3亿多美元的大型高档楼盘,是该城区两年前招来的最大房地产引资项目,然而一期工程没干完就陷入了停顿。公司项目负责人解释说是受宏观调控影响,银行贷款没有落实。知情人士透露,外商注入的资金仅3000多万美元,打着外商投资项目的大旗号,其实主要靠的都是国内银行的贷款。

    这种情况在各地已是屡见不鲜。这就是说,地产引资"引"来的多是挂着大房地产商招牌的银行资金。一旦紧连着银行的资金链出现断裂,热火朝天的建设工地就会出现成片的"烂尾楼","繁荣"也就成了泡沫。

    不仅如此,不断高涨的地产招商热还直接伤害了广大低收入者的利益。由于经济适用住房和廉租住房的建设对开发商没有吸引力,一些城市规划的经济适用房小区要么不积极建设,要么悄悄"改头换面",摇身一变,有其名而无其实,以此吸引投资,高价入市。

    武汉市早期规划开发的规模较大的南湖花园等经济适用房小区,有的"改头换面"变成了商品房。全市最大的"安居工程"项目常青花园,价格由最初的每平方米不到1000元,已上涨到3000元至4000元。郑州市政府定性的安居工程龙鑫苑小区,拥有112个地下停车位,388套住房里,最小的93平方米,大的是150平方米以上的复式住宅。

    根治"房地产依赖症"先得改变扭曲的政绩观

    当然,地方政府热衷于地产招商,并不完全是为了表面的繁荣。东北地区一位市长告诉记者:"我最担心房地产市场趋冷,那将直接影响我任期内的GDP增长。"

    事实上,地价上升的确让一些地方实现了"城市升值"的战略目标。武汉市房产管理局提供的数据显示,2005年,武汉市出让土地虽然同比仅增0.3%,但交易额却猛增58%。在该市当年新增长的财政收入中,土地收益占了相当大的比重。

    华中师范大学经济学院教授艾建国说,除土地招商为地方政府带来的直接收益外,在房地产一级市场,土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道。根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据,北京大学经济研究中心教授平新乔分析指出,土地价格每上升1个百分点,楼盘价格会上升0.78个百分点,远高出信贷注入对房价推动的边际效应。

    房地产业为地方提供的税收也相当可观。一般来说,房地产业税要占地方税收的三成左右,是地方税收的重要来源。中部某省的一项统计数据显示,全省地税收入的增长近年来主要靠房地产业拉动,营业税增收额的四成以上、企业所得税增收额的七成以上来自房地产业。土地已成为一些地方政府的"第二财政"。有专家指出,"房地产依赖症"是导致一些地方政府不惜违法用地的主要"病因"。

    中央党校研究员曾业松说,在某些地方政府眼里,相对于市场过热、房价飞涨、普通老百姓买不起房子而言,吸引投资、发展经济、创造就业等都是中央考核地方政府政绩的硬指标,更为重要。扭曲的政绩观是一些地方政府热衷"地产招商"的主要动力。

    在新一轮宏观调控中,如何应对"地产招商"给楼市带来的负面效应,不仅是中央宏观调控着力解决的重点,也是地方政府面临的一大考验。一些专家认为,当前宏观调控的内容有加强土地市场的清理整顿,遏制土地囤积和楼价炒作,完善土地出让制度,增强经济适用房供地等,其实要想实现这些目标,地方政府先得把扭曲的政绩观改过来。

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