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政府这样救楼市该不该?  

2009-04-10 10:37:34|  分类: 共同关注 |  标签: |举报 |字号 订阅

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化解御景天下危机

新闻来源:遂宁日报  更新时间:2009-4-7 10:18:17  【字体:小 大】



政府这样救楼市该不该? - 肖尧一梦 - 观音故里人






  化解御景天下危机

  ——大英县委县政府一次楼市救援成功大行动


  2008年的10月,御景天下这个名称在大英县代表着厚重的不安。那片紧邻郪江,与中国死海隔岸相对的建筑工地疑云密布,静悄悄的围墙后只能听见野草疯长的声音。停工累计时间长达5个月,建筑公司和民工纷纷离场,加入讨薪讨债行列,不断有各种猜想和传言在大英呈爆炸状散布:开发商跑了,楼被地震震歪了,公司倒闭了……

  2008年10月中旬,当传言还未变成更大的不安和动荡之前,记者与大英县委县政府同步展开了对真相的深入调查。谁知,这次调查很快就演变成了大英县委县政府应对危机的一场楼市救援大行动。

  这次成功的救市行动也为该县下一步的房地产市场长效监管机制做好了一份备忘录。

  传言:

  房产老板携款潜逃


  2008年的10月17日,记者通过百度大英贴吧得知了御景天下购房户们的不安。他们纷纷在传说:“御景天下的老板携巨款潜逃了。”

  传言从何开始难以查证,但当记者介入此事时,一个名为大英县房地产市场管理协调小组的临时政府组织早已紧急成立。小组的三个负责人分别是大英县委常委、政法委书记冉光学,副县长李斌,县公安局局长杨培元。

  政法系统对御景天下事件的强力介入,在危机发生初期起到了稳定群众情绪,快速查清危机根源的作用。对于这种安排,冉光学现在不无感慨地说:“虽然事件的真相还不明了,但是一切从群众的利益出发是没有错的。大英县委书记、县人大常委会主任蒋志明,县委副书记、县长雷云在第一时间作出这样的安排,对于有效解决该事件起到了决定性作用。”

  记者目睹了当时情况,有外地购房户不断回到大英,有购房户不断到售楼大厅询问,更有购房户诉求于媒体……可是开发商迟迟不露面,购房户们的不安情绪似乎正在演变成愤怒。而就在这个关键的时刻,大英县委政法委采取措施找回了正在外地的开发商。开发商的出现与大英县房地产市场管理协调小组成立相隔仅仅一天时间。

  调查:

  开发商受困于金融风暴


  2008年10月19日,阴雨连绵,大英卓林房地产开发有限公司董事长邓小林行色匆匆地出现在了停工近5个月的工地围墙后,他拦住扛着“长枪短炮”的记者,以公司负责人的身份澄清了关于“开发商携款潜逃”的传闻,对于之前的不见踪影,他解释说:“因为长期和家人在九寨沟等地旅游,没有听说承建商停工。”

  当时,这样的解释让大部分人的情绪都稳定了下来。但是,这样不合理的解释却掩饰不了御景天下危机重重的事实。

  真正的金融困局正如大英县建设局局长郭彬所说:“如果不是政府及时采取了特殊的手段,御景天下可能会是遂宁因为金融危机死掉的第一个楼盘。”

  长达半年的时间里,记者一直对该事件保持着关注。至此,御景天下危机前后的一些真相也变得格外清晰。半年前,就在邓小林出现在记者镜头时候,他并非不知道御景天下的承建商再度停工,只是暂时想逃避他所面对的困境。今日,他坦诚地告诉记者:“当时,公司运作确实出现了困难,特别是资金。国家紧缩银根的政策让我们受了很大的影响。为了融资,我甚至付出高于银行同期10倍、20倍的利息向社会借钱,但是这都是杯水车薪。”

  邓小林的话透露出的信息是:我们当时从银行贷不到款。2008年,国家出台紧缩银根政策的最终目的是抑制通货膨胀,将金融危机的影响控制到最低。这项利国利民的宏观调控举措,为何独独对卓林房地产开发有限公司形成了一场实实在在的危机呢?个中原因值得深究。

  事实上,御景天下去年9月之前是正常停工。“5·12”地震后,省建设厅曾作出规定,要求所有的在建房地产项目要等到较大余震过后才能够重新开工。而这一等就是4个月。

  御景天下购房户曾对楼盘的停工表示理解。但4个月后,恢复开工不久的楼盘却突然变得静寂无声,引来各种猜疑。大英县房地产市场管理协调小组深度调查的结果显示,停工的根本原因是金融危机蔓延和开发商投资决策失误的叠加。

  今年2月,承建商之一的大英三建公司在政府切实解决这场危机之后,回到了御景天下工地。他们回忆了金融危机来袭的情况: “去年6月过后,建材价格突然猛涨。钢材从原来的3000多元一吨,涨到了6000多元。一直在垫资的我们实在顶不住了。”

  据了解,卓林房地产开发有限公司与承建商签订的合同明文规定了材料价格上涨的风险由承建商承担。一边是原材料上涨压力,一边是开发商又不能如期履行兑现资金,承建商被迫停工,遣散大批民工。

  御景天下危急自此愈演愈烈,对于开发商这是一场真正的金融困局。

  金融业与房地产业本是一定意义上的孪生兄弟。金融危机促使原材料价格上涨、贷款购房户减少的时候,如果开发商不具备足够的自有资金的话就有可能倒下。而恰巧这时,御景天下开发商却把保命的自有资金挪作他用了。

  据调查,卓林房地产开发有限公司的资金长期缺乏有效管理,金融危机发生前期,该公司将1000多万元御景天下建设资金用于了死海风情街的开发。而后,金融危机蔓延,通过销售和融资渠道获取后续建设资金的方法失效,资金链的断裂成为了御景天下危机的起因。

  措施:

  政府强势的干预行动


  “有病就有药方,只要查清了病根,从根本上解决问题需要的只是时间。”冉光学说。

  御景天下的病根就是开发商资金链断裂。而在这个链条上锁着的不仅仅是开发商、承建商,还有购房户、金融机构和整个社会经济形势的稳定。对于御景天下危机的出现,大英县委县政府的第一反应是从重从快处理。所以,他们采取一次前所未有的政府干预行动,行动中专业力量的培育与政府强制监管服务也对大英县房地产市场后续良性发展给予了启示。

  今年1月,一位姓徐的购房户通过网络留言告诉记者:“我们现在算是彻底放心了,因为政府接管了楼盘建设。”而根据记者调查了解,该楼盘的建设并非政府接管了,而是政府全方位地介入了楼盘后续建设的融资和资金使用监管。也就是说,后续建设还是开发商在进行,而所有的资金使用都是政府方面授权银行、建设局等专业单位在监管和支配,卓林房地产开发有限公司的每一分钱都是要经过协调小组审查才能支出。

  事件发生后的每一天,大英县委政法委、县建设局等单位的分管领导都会到楼盘建设现场进行监督,即使是楼盘销售和公告发布等他们也会进行专业指导。

  楼盘的后续建设资金方面,政府也采取了非常手段进行融资。该楼盘总建筑面积43000平方米,涉及住房374套(不含商铺),已建设住房190多套,后续仍需要建设资金1000余万元。所需的1000多万元后续资金,一方面,政府通过拍卖卓林房地产开发有限公司未开发的3块土地获得;另一方面,他们与农村信用联社积极协调为承建企业注入资金,将卓林房地产开发有限公司曾经抵押的房产公开拍卖,在保证融资安全前提下,增值利益由金融机构让出用于楼盘建设。通过诉讼方式,对卓林公司拖欠的工程款进行保全,减轻复建完工前资金压力。

  楼盘的建设质量方面,政府先后多次邀请省质监局计量部门进行检测,对建筑受损部分全部推掉重建。另一方面,政府又重新审查建筑商的资格,让遂宁中通、恒翔,大英三建等有经济实力和资质过硬的企业入场建设。

  这些强制性措施,不但保证了御景天下在年前的重新开工,也获得了承建商、购房户的充分认可。按目前的建设进度,御景天下今年年底将交付使用。

  启示:

  成立有效监管部门


  如前文所言,这次行动中专业力量的培育与政府强制监管服务也对大英县房地产市场后续良性发展给予了启示。

  大英县这次楼市救援行动之所以来得及时,出拳有力,是因为大英县房地产市场管理协调小组集合了该县可以动用的一切行政和执法力量。

  在楼市的监管方面,我国一直存在着多头管理、权责界线不清晰的问题。全程指导实施行动的大英县委政法委书记冉光学及建设部门分管领导说,这次行动将对该县房地产长效监管机制的建设提供一些可借鉴的方法,如成立一个有效的监管应急部门。

  据业内人士分析,房地产合同的不规范,排号费当预售费收取,承建商资质不合格或实力不足等问题在房产业仍然存在,这些都对房地产市场的长效发展构成了隐患。但是对这些方面的监管是异常复杂的,政府要投入非常多的人力物力以及建设程序复杂的监管制度才能实现。如果成立一个专门的监管部门,相关监管制度也将在这个平台上循序渐进地形成,大大地节省行政成本的同时形成有效监管。而在这方面,大英县无疑已经迈出了探索的第一步,目前,大英县在建的十六个楼盘进展顺利。

  (记者 梁筱石)


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